「そろそろ家を売ろうかな」と思ったとき、まず最初のステップになるのが不動産の査定です。とはいえ、「査定ってどうやって受けるの？」「何を準備すればいいの？」「提示された金額はそのまま信じていいの？」と、分からないことだらけで一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

私たちウレルカエル不動産は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで不動産売却のお手伝いをしています。この記事では、不動産査定の方法を「机上査定と訪問査定の違い」「査定額の決まり方」「準備するもの」「見るべきポイント」に分けて、はじめての方にも分かりやすく解説します。読み終わるころには、安心して査定を依頼できるようになっているはずです。

そもそも不動産査定とは？

不動産査定とは、「あなたの不動産が、今いくらくらいで売れそうか」を不動産会社が見積もることです。これは「いくらで売らなければならない」という決定ではなく、あくまで売却の出発点となる参考価格を知るための作業です。

査定額は、似た条件の物件が実際にいくらで取引されたかといったデータをもとに算出されます。同じ物件でも、立地・築年数・状態・周辺の取引状況などによって金額は変わります。だからこそ、信頼できる会社にきちんと内容を確認してもらうことが大切です。

査定には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いを次の章で見ていきましょう。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い

同じ「査定」でも、机上査定と訪問査定では精度もスピードも異なります。まずは表で全体像をつかんでください。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定
方法	住所・面積・築年数などの情報と取引データから算出	担当者が現地を訪問し、室内や周辺環境まで確認
精度	おおよその目安	高い（より実態に近い）
現地訪問	なし	あり
向いている人	まず相場感を知りたい方	具体的に売却を検討している方

机上査定（簡易査定）

机上査定は、物件の所在地・面積・築年数・間取りなどの情報をもとに、過去の取引データと照らし合わせて算出する方法です。現地に行かないため結果が早く分かるのが特徴で、「まずは大まかな相場が知りたい」という段階に向いています。一方で、室内の状態やリフォーム履歴などは反映されないため、あくまで目安と捉えてください。

訪問査定

訪問査定は、担当者が実際に現地へ伺い、建物の状態・日当たり・周辺環境・接道状況などを確認したうえで査定する方法です。机上査定よりも精度が高く、実際の売り出しに向けた現実的な価格を把握できます。本格的に売却を検討するなら、訪問査定を受けるのがおすすめです。

私たちウレルカエルでは、一括査定のように複数社から一斉に連絡が来ることはありません。専任の担当者が内容を確認のうえ、査定結果をご連絡しますので、ご自身のペースで安心してご相談いただけます。

査定額はどう決まる？ 3つの基本的な考え方

査定額は、担当者の感覚だけで決まるわけではありません。不動産の評価には、主に次の3つの方法（考え方）が使われます。

取引事例比較法

もっとも一般的なのが取引事例比較法です。近隣で売買された似た条件の物件（取引事例）を集め、立地・面積・築年数などの差を調整しながら価格を求めます。マンションや一戸建てなど、取引データが豊富な物件で広く使われます。

収益還元法

収益還元法は、その不動産が将来生み出す家賃収入などをもとに価値を算出する方法です。投資用マンションや賃貸物件など、収益を目的とした物件の評価に向いています。

原価法

原価法は、「同じ建物をもう一度建てるといくらかかるか」を計算し、築年数による劣化分を差し引いて価値を求める方法です。主に一戸建ての建物部分などの評価に使われます。

これらの考え方に加えて、私たちは公的なデータでも裏取りを行います。国土交通省の「不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）」では、実際に行われた不動産取引の価格を地域ごとに調べることができます。こうした客観的なデータと照らし合わせることで、より納得感のある査定額をご提示できるのです。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

査定前に準備しておきたい書類・情報

査定をスムーズに、そして精度高く進めるためには、事前の準備が役立ちます。すべてがそろっていなくても査定は可能ですが、手元にあるものを確認しておくと安心です。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）：物件の所在地・面積・所有者などが記載された書類
• 売買契約書・重要事項説明書：購入時に受け取った書類
• 間取り図・図面：建物の構造や広さが分かる資料
• 固定資産税納税通知書：評価額や課税状況の確認に役立ちます
• マンションの管理規約・修繕積立金などの資料：マンションの場合に必要
• リフォーム・修繕の履歴：いつ・どこを直したかが分かるもの

加えて、「いつ頃売りたいか」「住み替えなのか」といったご希望や事情を共有いただけると、私たちもより的確なご提案ができます。

「高すぎる査定額」に注意 ― 売れる価格と売り出し価格は違う

査定を受けるうえで、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。それは「査定額が高い＝良い会社」ではないということです。

なかには、契約を取りたいがために相場よりも大幅に高い査定額を提示するケースもあります。しかし、実際の相場とかけ離れた価格で売り出すと買い手が見つからず、結局は値下げを繰り返し、売却までに時間がかかってしまうことも少なくありません。

ここで整理しておきたいのが、次の3つの価格の違いです。

価格の種類	意味
査定額	不動産会社が見積もった、売れそうな目安の価格
売り出し価格	実際に市場に売りに出すときの価格（売主が決定）
成約価格	最終的に買主と合意した、実際に売れた価格

大切なのは、提示された金額の根拠を説明してもらうことです。前述の取引事例や、国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公的データと照らして妥当かどうかを確認すれば、根拠のない高額査定に惑わされにくくなります。私たちウレルカエルは、なぜその金額になるのかを丁寧にご説明することを大切にしています。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

査定額に影響する主な要素

最後に、査定額がどんな要素で変わるのかを押さえておきましょう。同じエリアでも、これらの条件によって評価は大きく変わります。

• 立地・交通：最寄り駅からの距離、生活利便施設の有無
• 築年数・建物の状態：新しさ、メンテナンスやリフォームの状況
• 面積・間取り：土地や専有部分の広さ、使いやすい間取りか
• 日当たり・方角・眺望：採光や眺めの良さ
• 周辺の取引状況：近隣で同種物件がどのくらいの価格で売れているか
• 権利関係・法規制：土地の接道状況や用途地域などの条件

これらは机上査定だけでは判断しきれない部分も多いため、より正確に知りたい場合は訪問査定がおすすめです。

まとめ

不動産査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があり、まず相場を知りたいなら机上査定、本格的に売却を検討するなら訪問査定が向いています。査定額は取引事例比較法などの考え方と公的データをもとに算出されますが、極端に高い査定額には注意し、その根拠をきちんと確認することが大切です。登記簿や図面などの書類をそろえておけば、より精度の高い査定につながります。

私たちウレルカエル不動産（東京都知事免許(2)104452）は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで、専任の担当者が一つひとつの物件と向き合います。担当者が内容を確認のうえ査定結果をご連絡しますので、まずはお気軽にご相談ください。入力はカンタン40秒・査定は無料です。

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