「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだたくさん残っている…そもそも売れるの？」——そんな不安を抱えている方はとても多くいらっしゃいます。残債という言葉だけが頭に浮かび、なんとなく一歩を踏み出せないまま時間が過ぎてしまう。これはごく自然なことです。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。実際、世の中で売られている家の多くは、住宅ローンが残った状態からスタートしています。大切なのは「仕組み」を正しく理解し、ご自身が今どの状況にいるのかを把握すること。この記事では、私たちウレルカエル不動産が、ローンが残った家を売る方法を、できるだけ分かりやすく順を追ってご説明します。

住宅ローンが残っていても家は売れる（基本の仕組み）

まず押さえておきたいのが、家を売るときの「抵当権」という考え方です。住宅ローンを借りるとき、金融機関はその家や土地に抵当権を設定します。これは「もし返済が滞ったら、この不動産を担保にしますよ」という権利です。

家を買う人（買主）からすると、抵当権が付いたままの家を買うのは大きなリスクになります。そのため、不動産を引き渡すときには、原則としてこの抵当権を抹消した状態で渡す必要があります。そして抵当権を抹消するには、残っている住宅ローンを完済することが前提となります。

ここで「完済できるお金がないから売れないのでは？」と思われるかもしれません。ですが多くのケースでは、売却して得たお金（売却代金）でローンを完済するという流れになります。つまり、手元にまとまった現金がなくても、売却代金で残債を返せる見込みがあれば家は売れる、ということです。

• 住宅ローンを借りると、家・土地に金融機関の抵当権が設定される
• 引き渡し時には、原則として抵当権を抹消する必要がある
• 抵当権の抹消にはローンの完済が前提となる
• 多くの場合、売却代金でローンを完済する

まずは「残債」を正確に把握することから

家を売れるかどうかを判断するうえで、最初にやるべきことは残債（ローンの残高）を正確に知ることです。「だいたいこのくらいかな」という感覚ではなく、書類で確認することをおすすめします。

残債を確認できる主な書類

書類	分かること	入手方法
返済予定表	毎月の返済額、今後の残高の推移	借入時に金融機関から交付。手元にあることが多い
残高証明書	ある時点でのローン残高（正確な金額）	金融機関に依頼して発行
年末残高証明書	年末時点の残高（住宅ローン控除でも使用）	毎年金融機関から送付されることが多い
金融機関のアプリ・Web明細	最新の残高をすぐ確認できる	ネットバンキング等にログイン

残債が分かったら、次に「その家がいくらで売れそうか」という売却の見込み額を知る必要があります。この2つの数字を並べてはじめて、ご自身が次にご説明する「アンダーローン」「オーバーローン」のどちらにあたるのかが見えてきます。

アンダーローンとは（売却額が残債を上回るケース）

アンダーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残債を上回っている状態を指します。たとえば残債が2,000万円で、売却の見込み額が2,500万円なら、売却代金でローンを完済しても手元にお金が残る計算になります。

アンダーローンは、住宅ローンが残った家を売るうえでもっとも一般的でスムーズなケースです。基本的には次のような流れになります。

• 家を売却し、買主から売却代金を受け取る
• その代金で住宅ローンを完済する
• 抵当権を抹消し、家を引き渡す
• 諸費用を差し引いて手元に残ったお金は、住み替えの頭金や貯蓄に充てられる

住み替えを考えている方にとっても、アンダーローンであれば次の家の資金計画が立てやすくなります。「自分はアンダーローンなのか？」を知るためにも、まずは売却の見込み額を把握することが大切です。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

オーバーローンとは（売却額が残債を下回るケース）

一方のオーバーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状態です。たとえば残債が3,000万円なのに、売却の見込み額が2,600万円といったケースが該当します。この場合、売却代金だけではローンを完済できず、不足分（この例では400万円）をどうにかして埋める必要があります。

オーバーローンは決して珍しいことではありません。購入してから年数が浅く元本があまり減っていない場合や、購入時の価格より相場が下がっている場合などに起こりやすくなります。「自分が悪いわけではない」ケースも多いので、過度にご自身を責める必要はありません。

大切なのは、オーバーローンだと分かったときにどんな選択肢があるのかを知っておくことです。次の章で、対処法を中立的にご紹介します。

アンダーローンとオーバーローンの比較

項目	アンダーローン	オーバーローン
定義	売却額 ＞ 残債	売却額 ＜ 残債
売却代金での完済	可能（手元に残ることも）	不足分が出る
追加で必要なもの	原則として不要	自己資金や別の方法での補填
主な選択肢	通常の売却	自己資金の充当・住み替えローン・任意売却 など
難易度の目安	比較的スムーズ	事前の資金計画と相談が重要

このように、まず大切なのは「自分がどちらにあたるのか」を知ること。その判断材料となるのが、残債と売却の見込み額の2つの数字です。

オーバーローンの場合の対処法（選択肢の整理）

オーバーローンだと分かっても、すぐに諦める必要はありません。状況に応じて、いくつかの選択肢があります。ここではそれぞれを中立的にご紹介します。いずれの方法も、最終的には金融機関や専門家への相談が前提となる点にご注意ください。

1. 自己資金を充当する

売却代金で足りない不足分を、預貯金などの自己資金で補う方法です。もっともシンプルで、手続き上のハードルも低い方法といえます。不足額がそれほど大きくない場合や、まとまった貯蓄がある場合に検討しやすい選択肢です。

2. 住み替えローンを利用する

住み替えローン（買い替えローン）は、新しく購入する家のローンに、今の家の残債の不足分を上乗せして借りる仕組みです。住み替えを前提とする方の選択肢のひとつですが、借入額が大きくなり審査も慎重に行われる傾向があります。利用できるかどうかは個々の状況や金融機関の判断によりますので、必ず取扱金融機関にご相談ください。

3. 任意売却という選択肢

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、金融機関（債権者）の同意を得たうえで、抵当権が付いたままの不動産を売却する方法です。一般的な売却とは異なる専門的な手続きが必要であり、金融機関の同意が不可欠です。メリット・デメリットや影響については個別の事情によって大きく異なるため、利用を検討する際は金融機関や専門家（弁護士・司法書士など）に必ずご相談ください。

どの選択肢が適しているかは、残債の額・不足分の大きさ・今後の生活設計などによって変わります。私たちウレルカエル不動産でも、まずは現状の整理から丁寧にお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

売却代金で完済する流れ（決済と抵当権抹消）

アンダーローンの場合、実際にはどのような流れで完済・引き渡しが行われるのでしょうか。ポイントは、決済（残代金の受け取り）と抵当権の抹消が同じ日に同時並行で行われるという点です。

1. 売買契約：買主と売買契約を結ぶ
2. 決済日の準備：金融機関に完済の手続きを事前に連絡しておく
3. 決済（引き渡し日）：買主から売却代金（残代金）を受け取る
4. ローンの完済：受け取った代金でその場で住宅ローンを完済する
5. 抵当権の抹消：完済と同時に、司法書士が抵当権抹消の手続きを行う
6. 引き渡し：抵当権のないきれいな状態で買主に引き渡す

このように、決済日には複数の手続きが一日のうちに連動して進みます。一見複雑に見えますが、不動産会社や司法書士がサポートしながら進めるため、ご安心ください。私たちウレルカエル不動産でも、この一連の流れをしっかりお手伝いします。

まずは査定で「売ったら残債を返せるか」を確認

ここまで読んでいただくと、すべての出発点が「売却の見込み額を知ること」だとお分かりいただけたと思います。残債の金額はすでにご自身で把握できますが、「いくらで売れそうか」は、不動産のプロが現状を確認しないと分かりません。

売却の見込み額が分かれば、

• 自分はアンダーローンなのか、オーバーローンなのか
• 売却代金でローンを完済できそうか
• 不足分が出る場合、どのくらいの規模なのか

といった、次の一手を考えるための材料がそろいます。漠然とした不安は、数字が見えるだけでぐっと軽くなるものです。

私たちウレルカエル不動産は、東京・神奈川・埼玉・千葉の不動産売却に対応しています。査定は無料で、専任の担当者が内容を確認のうえ、査定結果をご連絡します。自動で金額がその場に表示されるものではなく、一つひとつの物件を丁寧に確認したうえでのご連絡です。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

まとめ

住宅ローンが残った家でも、売却は十分に可能です。大切なのは、次のステップを順番に踏んでいくことです。

• 引き渡しには抵当権の抹消（＝原則ローンの完済）が必要だと理解する
• 残高証明書や返済予定表で残債を正確に把握する
• 査定で売却の見込み額を知り、アンダーローンかオーバーローンかを見極める
• アンダーローンなら売却代金で完済、オーバーローンなら自己資金・住み替えローン・任意売却などの選択肢を、金融機関や専門家に相談しながら検討する

「売ったら残債を返せるのか」という最初の不安は、売却の見込み額が見えれば大きく晴れていきます。私たちウレルカエル不動産（東京都知事免許(2)104452）の専任担当が、東京・神奈川・埼玉・千葉のお客様お一人おひとりの状況に寄り添ってサポートします。まずはお気軽に査定からお問い合わせください。

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