「親から実家を相続したけれど、住む予定もないし、これからどうすればいいんだろう……」——そんなふうに、ひとりで抱え込んでいませんか。相続した不動産は、思い出が詰まっている一方で、登記や税金、手続きの専門用語が次々と出てきて、何から手をつければいいか分からなくなりがちです。

さらに2024年からは相続登記が義務化され、「放っておいたら過料がかかるって本当?」と不安になっている方も多いはずです。この記事では、私たちウレルカエル不動産が、相続した不動産を売却するまでの流れ・必要書類・かかる税金を、できるだけやさしく整理してお伝えします。難しい言葉はかみくだいて説明しますので、どうぞ肩の力を抜いて読み進めてください。

相続した不動産を売るまでの全体の流れ

まずは全体像をつかみましょう。相続した不動産を売却するまでには、大きく分けて次の4つのステップがあります。一つひとつは決して難しくありません。順番に進めれば大丈夫です。

ポイントは、「売却するには、その前に必ず名義を相続人へ変更（相続登記）しておく必要がある」という点です。名義が亡くなった方のままでは、不動産を売ることはできません。まずは「誰が引き継ぐか」を決め、登記を済ませてから、売却の準備に進む——この順番を覚えておきましょう。

2024年4月から「相続登記」が義務化されました

これまで相続登記には期限がなく、「面倒だから」と先延ばしにされるケースが少なくありませんでした。しかし2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されています。

一般に、次のように定められているとされています。

• 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
• 正当な理由なくこの申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があるとされています。
• 2024年4月より前に相続した不動産も義務化の対象で、こちらにも一定の猶予期間が設けられています。

「3年以内」という数字はとても大切なので、ぜひ覚えておいてください。とはいえ、遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人が多くて手続きが複雑、といったケースもあります。個別の事情によって取り扱いや必要な対応は変わりますので、具体的な手続きや期限の判断は、司法書士・法務局などの専門家・窓口に必ずご確認ください。

相続不動産の売却に必要な書類

「何をそろえればいいの?」という疑問は、多くの方が最初につまずくところです。ケースによって異なりますが、一般的に必要となる書類の代表例を整理しました。

戸籍をさかのぼって集める作業は、慣れていないと時間がかかります。早めに着手しておくと安心です。私たちウレルカエル不動産では、どの書類がいつ必要になるかを売却の流れに沿ってご案内し、司法書士など専門家との連携もサポートします。「書類が多くて不安」という方も、専任担当がひとつずつ伴走しますのでご安心ください。

相続した不動産の売却でかかる税金の概要

相続した不動産を売却するときに気になるのが税金です。ここでは、あくまで一般的な仕組みとしてご紹介します。実際にどの制度が使えるか、いくらかかるかは個別の状況によって大きく変わりますので、必ず専門家にご確認ください。

譲渡所得税（売却して利益が出たとき）

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、ざっくり言うと「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算されるのが一般的です。なお、不動産の所有期間によって税率が変わるとされており、相続の場合は原則として亡くなった方が取得した日を引き継いで所有期間を判定するとされています。

取得費加算の特例（相続税を納めた方向け）

相続税を納めた方が、一定の期間内に相続した不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を「取得費」に加算できる特例があるとされています。取得費が増えると譲渡所得が小さくなり、結果として税負担が軽くなる可能性があります。

相続した空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす「相続した空き家（とその敷地）」を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があるとされています。耐震性や建物の状態、売却期限など細かな要件が定められており、適用できるかどうかはケースごとの判断が必要です。

※これらの税金や特例は、適用要件や個別のケースによって取り扱いが大きく異なります。実際の適用可否や税額については、必ず税務署・税理士などの専門家にご確認ください。本記事は一般的な情報の紹介であり、個別の税務判断を行うものではありません。

共有名義になる場合の注意点

相続人が複数いる場合、不動産を「共有名義」（複数人で持ち合う形）にすることがあります。一見シンプルに見えますが、ここには注意が必要です。

• 売却には共有者全員の合意が必要です。一人でも反対すると、不動産全体を売ることができません。
• 時間が経つと相続人がさらに亡くなり、共有者がねずみ算式に増えて、合意形成がますます難しくなることがあります。
• 固定資産税の負担や管理の責任を、誰がどう持つかでトラブルになりやすいです。

そのため、売却を視野に入れているのであれば、遺産分割協議の段階で「売却して現金で分ける（換価分割）」といった方針も含めて話し合っておくことが、後々のトラブルを避けるうえで大切です。私たちウレルカエル不動産は、こうした複数名での相続案件のご相談にも対応しています。

空き家のまま放置するリスク

「すぐに決められないから、とりあえずそのままにしておこう」——気持ちはとてもよく分かります。ですが、相続した家を空き家のまま放置すると、次のようなリスクが少しずつ積み重なっていきます。

「管理が行き届かない空き家」と判断されると、固定資産税の負担が重くなる場合があるなど、放置のデメリットは決して小さくありません。早めに「売る・貸す・活用する」の方向性を考えておくことが、結果的にご自身とご家族を守ることにつながります。

まとめ

相続した不動産の売却は、「遺産分割協議 → 相続登記 → 売却 →（必要に応じて）確定申告」という流れで進みます。2024年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められる点は、ぜひ押さえておきたいポイントです。譲渡所得税や取得費加算の特例、相続空き家の3,000万円特別控除など、知っておくと役立つ制度もありますが、適用要件や個別のケースは、税務署・税理士・司法書士などの専門家に必ずご確認ください。

とはいえ、すべてを一度に完璧に進める必要はありません。まずは「相続したこの不動産は、いくらで売れそうなのか」を知ることが、次の一歩を考えるための土台になります。私たちウレルカエル不動産（東京都知事免許(2)104452）は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで、専任担当があなたのご事情に寄り添いながら、相続不動産の売却をサポートします。査定は無料です。まずはお気軽にご相談ください。担当者が内容を確認のうえ、査定結果をご連絡します。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

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