「そろそろ家を住み替えたいけれど、今の家を売るのと、新しい家を買うの、どっちが先なの？」——これは住み替えを考え始めた方が、ほぼ必ずぶつかる悩みです。順番を間違えると、資金繰りが苦しくなったり、仮住まいの費用がかさんだりと、思わぬ負担につながることもあります。

この記事では、私たちウレルカエル不動産が、住み替えの全体スケジュールと、「売り先行」「買い先行」という2つの進め方の違い・メリット・デメリットを、できるだけ分かりやすく整理します。読み終わるころには、あなたに合った進め方の見当がつくはずです。

そもそも住み替えとは？まずは全体スケジュールを知る

住み替えとは、今住んでいる家を手放し、新しい住まいへ移ることを指します。多くの場合、「今の家の売却」と「新居の購入」という2つの取引が同時並行で進むため、一般的な売却や購入よりも段取りが複雑になります。

住み替えのおおまかな流れは、次のようになります。

1. 今の家の価値を知る（査定）……すべての計画の出発点です。
2. 資金計画を立てる……売却で得られる見込み額・ローン残債・自己資金を整理します。
3. 「売り先行」か「買い先行」かを決める……ここが本記事のテーマです。
4. 売却活動・新居探しを進める
5. 契約・決済・引き渡し・引っ越し

この流れの中で、2と3を左右するのが「今の家がいくらで売れそうか」です。ここが曖昧なままだと、新居の予算も、住み替えの順番も決められません。だからこそ、住み替えはまず査定から始めるのが王道だと、私たちは考えています。

売り先行とは？メリット・デメリット

売り先行とは、今の家を先に売却し、その代金を確定させてから新居を購入する進め方です。資金面を重視する方に選ばれやすいスタイルです。

売り先行のメリット

• 売却額が確定してから動けるので、資金計画が立てやすい。新居の予算を無理なく決められます。
• 住宅ローンの二重負担（ダブルローン）を避けやすい。今の家のローンを売却代金で清算してから次に進めます。
• 売り急がなくて済むため、売却価格で妥協しにくい。じっくり買主を探せます。
• ローン残債が多い方でも、残債を整理したうえで次の計画に進める安心感があります。

売り先行のデメリット

• 新居が決まる前に今の家を引き渡す場合、仮住まい（賃貸など）が必要になることがある。家賃・引っ越し費用が二重にかかる可能性があります。
• 新居探しに時間的な制約がかかりやすい。「早く次を決めなきゃ」と焦ると、理想とは違う物件で妥協してしまうことも。
• 引っ越しが2回（今の家→仮住まい→新居）になるケースがあります。

買い先行とは？メリット・デメリット

買い先行とは、先に新居を購入し、引っ越してから今の家を売却する進め方です。住まいの質や引っ越しのスムーズさを重視する方に向いています。

買い先行のメリット

• 納得いくまでじっくり新居を探せる。気に入った物件が見つかってから動けるので、妥協が少なくなります。
• 仮住まいが基本的に不要。今の家から新居へ直接引っ越せるため、引っ越しが1回で済みやすいです。
• 空き家の状態で売却できるため、内覧の調整がしやすく、ハウスクリーニングやリフォームもしやすくなります。

買い先行のデメリット

• 今の家が売れるまで、住宅ローンが二重（ダブルローン）になる可能性がある。資金的な余裕が必要です。
• 今の家の売却を急ぐと、価格を下げざるを得なくなることがある。「早く売って二重ローンを解消したい」という気持ちが、値下げ圧力になりがちです。
• 売却額が確定する前に新居を買うため、資金計画に余裕を持たせておく必要がある。

売り先行と買い先行の比較

2つの進め方を表で整理すると、違いが分かりやすくなります。

比較項目	売り先行	買い先行
進め方	今の家を売ってから新居を購入	新居を買ってから今の家を売却
資金計画	立てやすい（売却額が確定）	余裕が必要（売却前に購入）
ダブルローンの心配	少ない	あり得る
新居探しの自由度	時間に制約が出やすい	じっくり探せる
仮住まいの必要性	必要になることがある	基本的に不要
引っ越し回数	2回になることがある	1回で済みやすい
向いている方	資金計画を重視・残債が多い方	資金に余裕・じっくり探したい方

このように、「資金の安心」を取るなら売り先行、「住まいの質と手間の少なさ」を取るなら買い先行という大きな傾向があります。

あなたに向いているのはどっち？4つの視点で整理

「結局どっちがいいの？」という方のために、判断のポイントを4つの視点で整理します。

1. 資金に余裕があるか

売却前に新居の購入資金やダブルローンを一時的に負担できる資金の余裕があれば「買い先行」も選びやすくなります。余裕が限られている場合は、売却額を確定させてから動ける「売り先行」が安心です。

2. 今の家のローン残債が多いか

ローン残債が多い場合、二重ローンの負担は大きくなりがちです。残債を売却代金で清算してから進められる「売り先行」のほうが、リスクを抑えやすいと言えます。

3. 仮住まいを許容できるか

「一時的に賃貸へ引っ越すのは避けたい」「引っ越しは1回で済ませたい」という方は「買い先行」。多少の仮住まいや引っ越し2回を許容できるなら「売り先行」も無理がありません。

4. 新居にどこまでこだわりたいか

立地・間取り・タイミングに強いこだわりがあり、納得するまで探したい方は「買い先行」。物件は柔軟に選べるので資金面を優先したい方は「売り先行」が合います。

とはいえ、これらは一般的な傾向です。実際にどちらが最適かは、今の家の売却見込み額やローン残債、ご家族の事情によって変わります。私たちウレルカエル不動産では、専任の担当者があなたの状況をうかがったうえで、最適な進め方を一緒に考えます。

住み替えで使える制度もある（要件は専門家に確認を）

住み替えに際しては、税制上の特例制度がいくつか用意されています。たとえば、一定の要件を満たすマイホームの買い替えで譲渡益への課税を将来に繰り延べられる「特定居住用財産の買換え特例」や、売却で損失が出た場合にその損失を給与所得などと相殺・繰り越せる「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」といった制度が「ある」ことは知っておいて損はありません。

ただし、これらの制度には細かな適用要件があり、ほかの特例との併用可否などケースによって扱いが変わります。適用要件や個別のケースについては、必ず税務署や税理士などの専門家にご確認ください。私たちが税務判断を行うものではありませんが、「こうした制度がある」という前提を踏まえて、売却のタイミングを一緒に検討することはできます。

住み替え成功のコツ＝まず「今の家の価値」を知ること

ここまで読んでいただくと分かるとおり、売り先行と買い先行のどちらを選ぶかは、「今の家がいくらで売れそうか」が分からなければ判断できません。

• 売却見込み額が分かれば、新居の予算が決まる。
• ローン残債と見比べれば、ダブルローンのリスクが見える。
• 売却の進めやすさが分かれば、仮住まいが必要かどうかも判断できる。

つまり、住み替えの成否は「最初の査定」でほぼ方向が決まると言っても過言ではありません。私たちウレルカエル不動産では、お預かりした情報を専任の担当者が内容を確認のうえ、査定結果をご連絡します。機械が自動で金額を即時表示するのではなく、東京・神奈川・埼玉・千葉のエリア事情を踏まえてご案内するのが、私たちの差別化ポイントです。

※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

まとめ

家の住み替えでは、「売り先行」と「買い先行」という2つの進め方があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

• 売り先行……資金計画が立てやすく、ダブルローンを避けやすい。ローン残債が多い方・資金面の安心を重視する方向け。
• 買い先行……じっくり新居を探せて仮住まいが不要。資金に余裕がある方・住まいの質にこだわる方向け。
• どちらを選ぶかは、「今の家の売却見込み額」「ローン残債」「仮住まいの可否」「新居へのこだわり」で整理すると判断しやすくなります。
• 税制の特例制度もありますが、適用要件は税務署・税理士などの専門家にご確認ください。

住み替えの第一歩は、今の家の価値を知ることです。私たちウレルカエル不動産（東京都知事免許(2)104452）は、東京・神奈川・埼玉・千葉を対応エリアとして、専任の担当者があなたの住み替えを最初から伴走します。まずはお気軽に査定をご利用ください。

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