不動産の売却を考えはじめると、「媒介契約」「契約不適合責任」「譲渡所得税」など、聞き慣れない言葉に次々と出会います。私たちウレルカエル不動産は、東京・神奈川・埼玉・千葉で不動産売却のお手伝いをするなかで、お客様からよくいただくご質問をもとに、この用語集をまとめました。

このページは、売却の場面で出てくる用語を、やさしく・正確にお調べいただける辞典です。下の索引から知りたいカテゴリや用語へ飛べます。気になる言葉が解決したら、ぜひあなたの不動産の今の価値も確かめてみてください。私たちウレルカエルは一括査定サイトではなく、専任の担当者が一つひとつ丁寧に査定結果をご連絡します。

索引（カテゴリ別）

• 契約・取引：媒介契約／専属専任・専任・一般／重要事項説明／手付金／契約不適合責任／レインズ／クーリングオフ
• 査定・価格：査定（机上・訪問）／売り出し価格・成約価格／取引事例比較法／収益還元法／原価法
• お金・税金：仲介手数料／譲渡所得・譲渡所得税／3,000万円特別控除／取得費・譲渡費用／印紙税／固定資産税・都市計画税／住宅ローン控除
• 権利・登記：登記／相続登記／抵当権／所有権／任意売却／アンダーローン・オーバーローン
• 土地・建物の条件：建ぺい率・容積率／用途地域／接道義務／セットバック／再建築不可／旗竿地／私道負担／路線価・公示地価／心理的瑕疵／既存不適格

契約・取引

媒介契約（ばいかいけいやく）

不動産の売却を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。「どんな条件で売却活動を進めるか」「報酬（仲介手数料）はいくらか」などを書面で取り決めます。媒介契約には、次に挙げる「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、依頼できる会社の数や報告義務などが異なります。

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約

媒介契約の3つの型です。専属専任媒介は1社だけに依頼し、自分で見つけた買主と直接契約することもできない、もっとも結びつきの強い契約です。専任媒介も依頼先は1社のみですが、自分で買主を見つけた場合は直接取引ができます。一般媒介は複数の会社に同時に依頼できます。一般に、専属専任・専任は不動産会社の販売活動の報告義務やレインズへの登録義務が定められており、一般媒介にはこうした義務がない、とされています。どれが向くかは物件や売り方によって異なります。

重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）

売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主に対して、物件や取引条件の重要なポイントを書面で説明する手続きです。権利関係、法令上の制限、インフラの状況、契約解除の条件などが含まれます。売主側にとっても、物件の状態を正しく伝えるための大切な場面です。

手付金（てつけきん）

売買契約のときに、買主から売主へ支払われるお金です。契約が成立した証であると同時に、一定の時期までであれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を返すことで契約を解除できる（解約手付）役割も持ちます。金額は売買価格の5〜10%程度とされることが多いですが、当事者の合意で決まります。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）

引き渡した不動産が、契約の内容に適合していない（例：雨漏りやシロアリ被害など、契約で予定していなかった不具合がある）場合に、売主が負う責任のことです。買主は修補・代金の減額・損害賠償・契約解除などを求められる場合があります。2020年の民法改正で、かつての「瑕疵担保責任」に代わって整理された考え方です。売主は、知っている不具合を契約書に正しく記載しておくことが大切です。

レインズ（指定流通機構）

不動産会社が物件情報を登録・共有する、国土交通大臣指定のネットワークシステムです。専任媒介・専属専任媒介で売却を依頼すると、原則として物件情報がレインズに登録され、全国の不動産会社が買主探しに参加できるようになります。多くの会社の目に触れることで、買主が見つかりやすくなる仕組みです。

クーリングオフ

一定の条件のもとで、申込みや契約を一定期間内なら無条件で撤回・解除できる制度です。不動産取引では、宅地建物取引業者が売主で、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合などに、買主を保護する目的で適用されることがあります。適用には条件があるため、該当しそうな場合は不動産会社や専門家にご確認ください。

査定・価格

査定（机上査定・訪問査定）

不動産がいくらくらいで売れそうかを、不動産会社が見積もることです。机上査定（簡易査定）は、立地・面積・築年数や周辺の取引事例などのデータから概算を出す方法で、比較的短時間で目安が分かります。訪問査定は、担当者が実際に現地を見て、日当たりや傷み具合、周辺環境なども確認したうえで価格を出す、より精度の高い方法です。私たちウレルカエルでは、フォームのご入力後に専任の担当者が内容を確認してご連絡します。査定額がその場で自動表示されるものではありません。

売り出し価格・成約価格

売り出し価格は、市場に売り出すときに設定する「売主の希望を反映した価格」です。成約価格は、実際に買主と合意して売買が成立した価格です。売り出し価格は値引き交渉などを経て、成約価格が売り出し価格より下がることもあれば、人気物件では近い水準で決まることもあります。価格設定は売却スピードにも影響する大切なポイントです。

取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）

近隣で実際に成約した似た物件の取引価格を参考に、対象不動産の価格を求める方法です。立地・面積・築年数・条件の違いを補正して価格を算出します。マンションや土地の査定で広く使われる、もっとも一般的な手法のひとつです。

収益還元法（しゅうえきかんげんほう）

その不動産が生み出す家賃などの収益をもとに価値を求める方法です。投資用マンションや賃貸物件、アパートなどの価格を考えるときに使われます。「将来得られる収益を、今の価値に割り戻す」という考え方が基本です。

原価法（げんかほう）

「今この建物を建て直したらいくらかかるか」を求め、そこから築年数による価値の減り（減価）を差し引いて価格を出す方法です。主に一戸建てなど建物の価値を評価する場面で用いられます。土地と建物を分けて考える点が特徴です。

お金・税金

仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）

売買が成立したときに、仲介した不動産会社へ支払う報酬です。法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える部分については、一般に「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限とされています（売買価格全体に対する速算式）。あくまで上限であり、これより低い設定も可能です。具体的な金額は媒介契約時にご確認ください。

譲渡所得・譲渡所得税（じょうとしょとく・じょうとしょとくぜい）

不動産を売って得た利益を譲渡所得といい、これにかかる税金が譲渡所得税（所得税・住民税など）です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」でおおまかに計算します。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われ、一般に長期のほうが税率は低くなります。具体的な税額や適用は、税務署または税理士にご確認ください。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売ったときに、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例です（2026年6月時点）。これにより譲渡所得税の負担が大きく軽くなる場合があります。要件はケースによって異なり、他の特例との併用可否などもあるため、適用の可否は税務署または税理士に必ずご確認ください。

取得費・譲渡費用（しゅとくひ・じょうとひよう）

取得費は、売る不動産を買ったときにかかった費用（購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用など）です。建物は使用や時の経過による価値の減少分を差し引いて計算します。譲渡費用は、売るためにかかった費用（売却時の仲介手数料、印紙税、解体費など）です。これらは譲渡所得を計算する際に売却価格から差し引けるため、購入時の契約書や領収書を保管しておくことが大切です。

印紙税（いんしぜい）

不動産の売買契約書など、一定の文書を作成するときにかかる税金です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、収入印紙を貼って納めます。売買では売主・買主がそれぞれの契約書分を負担するのが一般的です。時期によって軽減措置が設けられることがあるため、最新の取扱いは税務署等でご確認ください。

固定資産税・都市計画税（こていしさんぜい・としけいかくぜい）

土地や建物などの不動産を所有している人に、毎年かかる地方税です。その年の1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売買する場合は、引き渡し日を基準に、売主と買主で日割り精算するのが一般的な慣行です。都市計画税は、主に市街化区域内の不動産にかかります。

住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ）

住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が、一定期間、年末のローン残高などに応じた額を所得税（一部は住民税）から差し引ける制度です。主に「買う側」の制度ですが、住み替えで売却と購入を同時に検討する方には関わりが深い知識です。控除には床面積や所得などの要件があり、内容は年によって見直されるため、適用の可否は税務署または税理士にご確認ください。

権利・登記

登記（登記簿・登記事項証明書）

土地や建物について、「どこにあるどんな不動産か」「誰が所有しているか」「どんな権利が設定されているか」を公的に記録する制度です。記録された内容は登記簿に記載され、その内容を証明する書面を登記事項証明書（登記簿謄本）といいます。売却時には、所有者や抵当権の有無などを確認するために用いられ、引き渡しの際には所有権を買主へ移す「所有権移転登記」を行います。

相続登記（そうぞくとうき）

不動産を相続したときに、所有者の名義を亡くなった方から相続人へ変更する登記です。2024年（令和6年）4月1日から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められます。正当な理由なく怠ると過料の対象となる場合があります。相続した不動産を売るには、まず相続登記を済ませて名義を整えておく必要があります。手続きの詳細は法務局や司法書士にご確認ください。

抵当権（ていとうけん）

住宅ローンなどを借りるときに、土地や建物を担保として設定する権利です。返済が滞った場合、金融機関はその不動産を競売などにかけて貸したお金を回収できます。抵当権が付いたままでは通常そのまま売却できないため、売買では売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的です。

所有権（しょゆうけん）

その不動産を自由に使い、貸し、売り、処分できる、もっとも基本的で強い権利です。売買とは、この所有権を売主から買主へ移すことを指します。登記によって「誰が所有者か」が公に示されます。

任意売却（にんいばいきゃく）

住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関の合意を得たうえで、競売によらず通常の売却に近い形で不動産を売る方法です。競売より高い価格で売れる可能性があり、引き渡し時期などを調整しやすい点がメリットとされます。残債務の扱いなどデリケートな調整が必要なため、早めに専門家へ相談することが大切です。

アンダーローン・オーバーローン

売却価格と住宅ローン残高の関係を表す言葉です。アンダーローンは、売却価格がローン残高を上回る状態で、売却代金でローンを完済できます。オーバーローンは、売却価格がローン残高を下回る状態で、売っても完済できず、不足分の手当てが必要になります。売却を考える際は、まずおおよその売却見込み額とローン残高を比べてみるのがおすすめです。

土地・建物の条件

建ぺい率・容積率（けんぺいりつ・ようせきりつ）

土地に建てられる建物の大きさを定めるルールです。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合で、土地をどれだけ建物で覆えるかを示します。容積率は、敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合で、どれだけの広さの建物を建てられるかを示します。これらは用途地域などによって上限が決まっており、土地の価値や活用方法に影響します。

用途地域（ようとちいき）

都市計画で定められた、「その地域でどんな建物を建ててよいか」を区分するルールです。住居系・商業系・工業系などに分かれ、建てられる建物の種類や、前述の建ぺい率・容積率の上限などが地域ごとに決まります。住環境や売却時の評価にも関わる重要な情報です。

接道義務（せつどうぎむ）

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない、という決まりです。これを満たさない土地は、新しく建物を建てられない（再建築不可）場合があります。土地や中古住宅の売却では、接道状況が価格や売りやすさを左右します。

セットバック

幅が4メートルに満たない道路（いわゆる二項道路）に接する土地で、建物を建て替える際などに、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させることをいいます。後退した部分は道路とみなされ、建物や塀を建てられません。その分、建物に使える敷地面積が実質的に減る点に注意が必要です。

再建築不可（さいけんちくふか）

現在建っている建物を取り壊すと、法律上、新しい建物を建て直せない土地のことです。接道義務を満たしていないケースなどが代表例です。そのままでは買主が住宅ローンを利用しにくいなど売却に工夫が必要になることがあり、価格にも影響します。条件によっては活用・売却の方法があるため、私たちのような不動産会社にご相談ください。

旗竿地（はたざおち）

道路に接する細長い通路部分の先に、旗のような敷地が広がっている形の土地です。上から見ると竿に旗が付いた形に見えることから、こう呼ばれます。通路部分の幅や接道の状況によっては建築の制限を受けることもありますが、価格が割安になりやすく、静かで日当たり次第では暮らしやすいといった見方もあります。

私道負担（しどうふたん）

売る土地の一部に、私道（個人や複数人で所有・管理する道路）が含まれていることをいいます。その部分には建物を建てられないため、有効に使える敷地面積に影響します。通行や掘削（水道管工事など）の権利関係が売買で問題になることもあるため、事前の確認が大切です。

路線価・公示地価（ろせんか・こうじちか）

土地の価格の目安となる公的な指標です。路線価は、道路（路線）に面する土地の1平方メートルあたりの価格で、主に相続税や贈与税の計算に使われます。公示地価は、国が毎年公表する標準的な土地の価格で、取引の目安とされます。いずれも参考値であり、実際の売却価格とは異なることが多い点にご注意ください。

心理的瑕疵（しんりてきかし／告知事項）

建物や設備そのものの不具合ではなく、買主が心理的に抵抗を感じる事情（過去の出来事など）があることをいいます。こうした事情は「告知事項」として、買主へ適切に伝える必要がある場合があります。何をどこまで告知すべきかは状況により判断が分かれるため、売主は隠さず正直に共有し、不動産会社や専門家と相談しながら進めることが大切です。

既存不適格（きそんふてきかく）

建てられた当時は適法だったものの、その後の法改正などにより、現在の基準には合わなくなっている建物のことです。違法建築とは異なり、そのまま使い続けることは認められますが、建て替え時には今の基準に合わせる必要があります。売却時には、この点を正しく説明できるよう状況を把握しておくと安心です。

あわせて知っておきたいこと

用語の意味が分かっても、「自分の不動産では実際どうなるのか」は、立地や条件によって大きく変わります。私たちウレルカエル不動産は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで、一括査定ではなく専任の担当者がお客様一人ひとりに向き合う売却サポートを行っています（東京都知事免許(2)104452）。気になる用語が解決したら、次は実際の価値を確かめてみませんか。