「家やマンションを売ったら、利益にどれくらい税金がかかるんだろう？」「思っていたより税金が高くて、手元に残るお金が減ってしまったら不安…」。不動産の売却を考え始めると、多くの方がこうした税金への疑問や不安を抱えます。普段あまり触れることのない「譲渡所得税」という言葉に、難しそうだと身構えてしまう気持ちもよく分かります。

私たちウレルカエル不動産は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで不動産売却のお手伝いをしています。この記事では、不動産売却にかかる税金の全体像と、譲渡所得の計算方法、そしてマイホームを売るときに知っておきたい3,000万円特別控除について、できるだけやさしく解説します。なお、税金の話はとてもデリケートで正確性が求められるため、本記事はあくまで一般的な情報としてお読みいただき、具体的な税額や適用の可否は必ず専門家にご確認ください。

不動産売却でかかる税金の全体像

まず押さえておきたいのは、不動産を売ったからといって、必ず大きな税金がかかるわけではないという点です。税金が発生するかどうかは、主に「売却によって利益（譲渡所得）が出たかどうか」で決まります。

不動産売却に関係する主な税金は、一般に次のように整理されます。

税金の種類	かかるタイミング・内容
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）	売却で利益（譲渡所得）が出たときにかかります。復興特別所得税は、一般に所得税額に対して上乗せされるものとされています。
印紙税	不動産の売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。契約金額に応じて金額が変わります。
登録免許税など登記関連	住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などで費用がかかることがあります。

このうち、金額が大きくなりやすく、多くの方が気にされるのが譲渡所得税です。この記事では、この譲渡所得税を中心に解説していきます。なお、税制は改正されることがあり、税率や課税の仕組みは変わる可能性があります。最新の取り扱いや個別の税額は、税務署・税理士に必ずご確認ください。

譲渡所得の計算式をやさしく

譲渡所得税の金額を考えるうえで出発点になるのが「譲渡所得」、つまり売却によって生じた利益です。譲渡所得は、一般に次の式で計算されるとされています。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

ポイントは、売却価格そのものに税金がかかるわけではないということです。その不動産を手に入れるためにかかった費用（取得費）や、売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引き、さらに使える特別控除があれば差し引いた「残りの利益」に対して課税されるイメージです。

たとえば、計算の結果として譲渡所得がゼロ以下（マイナス）になった場合、譲渡所得税は原則としてかかりません。一方で、購入時より高く売れて利益が大きいほど、課税の対象となる金額も大きくなります。自分のケースで利益が出るのかどうかは、後述する取得費や特例の使えるかどうかによっても変わってきます。

取得費・譲渡費用とは何か（具体例）

計算式の中でも、特に分かりにくいのが「取得費」と「譲渡費用」です。ここでは具体例を交えて整理します。

取得費の例

取得費とは、売る不動産を手に入れるためにかかった費用のことです。一般に、次のようなものが含まれるとされています。

• 不動産（土地・建物）の購入代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 購入時の登記費用や不動産取得税など
• 一定の設備費・改良費 など

ここで注意したいのが、建物については減価償却という考え方があることです。建物は時間の経過とともに価値が減っていくと考えられるため、購入代金がそのまま取得費になるわけではなく、所有期間に応じて目減りした分を差し引いて計算するのが一般的とされています。土地にはこの減価償却の考え方はありません。

また、購入当時の契約書などが見つからず取得費がはっきりしない場合には、売却価格の一定割合を取得費とみなす「概算取得費」という方法が使われることがあるとされています。どの計算方法が使えるかはケースによって異なるため、判断に迷う場合は税理士などの専門家にご相談ください。

譲渡費用の例

譲渡費用とは、その不動産を売るために直接かかった費用のことです。一般に、次のようなものが該当するとされています。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼る印紙税
• 売却のために行った測量費や、建物の取り壊し費用
• 賃借人に立ち退いてもらうために支払った立退料 など

一方で、毎年の固定資産税や、住宅ローンの利息などは譲渡費用に含まれないのが一般的とされています。何が取得費・譲渡費用として認められるかは細かい要件があり、個別の判断が必要です。正確な取り扱いは税務署・税理士に必ずご確認ください。

所有期間で税率が変わる

譲渡所得税の大きな特徴は、その不動産をどれくらいの期間所有していたかによって税率が変わる点です。一般に、売った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」として区分されるとされています。

注意したいのは、判定の基準が「売った日」ではなく「売った年の1月1日時点」である点です。実際の所有年数の感覚とずれることがあるため、ご自身のケースでどちらに当たるかは慎重に確認する必要があります。

区分	所有期間の目安	税率の目安（一般的なもの）
長期譲渡所得	売った年の1月1日時点で所有5年超	所得税15％＋住民税5％（別途、復興特別所得税）
短期譲渡所得	売った年の1月1日時点で所有5年以下	所得税30％＋住民税9％（別途、復興特別所得税）

上の表のとおり、一般に短期のほうが税率が高く設定されているとされています。さらに、所得税には復興特別所得税が上乗せされるのが一般的です。上記はあくまで目安であり、適用される税率や具体的な税額は状況によって異なります。税制は改正されることもあるため、最新の税率や個別の税額は税務署・税理士に必ずご確認ください。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

「利益が出ると税金が心配…」という方にとって、特に知っておきたいのが居住用財産（マイホーム）を売ったときの3,000万円の特別控除です。これは、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるとされる特例です。

※マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除は、2026年6月時点で控除額3,000万円のまま据え置かれています（2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱でも、控除額の引き上げは示されていません）。税制は改正される場合があるため、最新の控除額・要件は国税庁や税理士にご確認ください。

仮にこの特例が使えると、譲渡所得が3,000万円以内に収まるケースでは、課税の対象となる所得がゼロになる場合もあります。多くの方にとって税負担を大きく左右する重要な特例です。一般に、適用にあたっては次のような点が考慮されるとされています。

• 自分が住んでいた（住んでいる）マイホームの売却であること
• 住まなくなってから一定期間内の売却であること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと
• 前年・前々年に同じ特例などを受けていないこと など

ただし、これらの要件はあくまで一般的なイメージであり、実際の適用可否はケースによって細かく異なります。要件を一つでも満たさないと特例が使えないこともあるため、自己判断は禁物です。3,000万円特別控除を使えるかどうかは、税務署・税理士に必ずご確認ください。なお、この特例を使う場合は、たとえ控除の結果として税額がゼロになっても、後述する確定申告が必要になるとされています。

10年超所有の場合の軽減税率の特例

マイホームに関する特例は、3,000万円特別控除だけではありません。一定の要件を満たすマイホームを、所有期間が10年を超えてから売却した場合には、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い軽減税率が適用される特例があるとされています。

この軽減税率の特例は、一般に3,000万円特別控除と併用できる場合があるとされており、長く住んだマイホームを売る方にとっては大きなメリットになり得ます。ただし、こちらも適用には細かな要件があります。どの特例が使えるか、併用できるかは個別の状況で判断が分かれるため、税務署・税理士への確認が欠かせません。

確定申告が必要なケース

不動産を売却したあとに気をつけたいのが確定申告です。一般に、次のような場合には確定申告が必要になるとされています。

1. 売却によって利益（譲渡所得）が出たとき：計算の結果、課税対象となる譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。
2. 3,000万円特別控除などの特例を使うとき：特例を適用して税額がゼロになる場合でも、申告をしてはじめて特例が認められるのが一般的とされています。申告を忘れると特例が使えなくなるおそれがあります。

確定申告は、一般に売却した年の翌年の決められた期間内に行う必要があるとされています。申告に必要な書類や手続きは個別の状況によって異なり、誤りがあると税額にも影響します。確定申告が必要かどうか、どのように行うかは、税務署・税理士に必ずご確認ください。私たちウレルカエル不動産でも、売却のご相談の中で必要に応じて専門家のご案内が可能です。

まとめ

不動産売却にかかる税金は、「利益（譲渡所得）が出たかどうか」が出発点です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算され、所有期間によって税率が変わります。さらに、マイホームの売却には3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率といった特例があり、要件を満たせば税負担を大きく抑えられる可能性があります。一方で、利益が出たときや特例を使うときには確定申告が欠かせません。

ここまでご紹介した税率・控除額・要件は、いずれも一般的な情報であり、税制は改正されることがあります。本記事は個別の税務アドバイスではないため、適用要件や個別の税額は税務署・税理士に必ずご確認ください。そのうえで、まずは「自分の不動産が今いくらで売れそうか」を知ることが、税金や手取りを具体的に考える第一歩になります。

私たちウレルカエル不動産（東京都知事免許(2)104452）は、東京・神奈川・埼玉・千葉エリアで、専任の担当者がお客様一人ひとりに寄り添って売却をサポートします。一括査定ではなく、担当者が内容を確認のうえ査定結果をご連絡しますので、まずはお気軽に査定をご利用ください。※査定額は売却の参考価格であり、実際の売買価格や成約を保証するものではありません。

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